Achat immobilier, les détails de la procédure

Achat immobilier, les détails de la procédure

De mentalist

Étant en processus d’immigration je me renseigne sur l’obtention d’un bien immobilier au Québec (durée des emprunts,taux d’interets et si il faut un apport minimal) merci de votre aide.

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De tarbais

Lorsque tu arriveras au Québec, tu n’auras aucun historique de crédit.
Si tu veux avoir un prêt hypothécaire, la banque voudra se couvrir et te demandera un minimum de 25 % pour cet achat.

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De marionnette1979

Oui il te faudra un apport :)

Pour le reste, les taux d’intérêts varient en fonction de si tu prends un prêt fixe, variable, ouvert, fermé, etc. Ca se magasine :) Faire au moins 3-4 banques pour comparer les conditions.

Durée des emprunts après ça dépend de ta capacité à rembourser, du prix de l’achat, de l’apport que tu mets etc.

Tout se négocie ici :)

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De Gaetan

Bonjour
Idéalement il faudrait rencontrer un courtier immobilier qui évaluera votre capacité d’emprunt en focntion de votre situation, et vous donnera une pré-autorisation vous permettant de magasiner les propriété en sachant quel est votre budget.
Si besoin, je pourrai vous donner des coordonnées en message personnel.
Si vous n’avez pas d’historique de crédit, cela pourra être compensé par un rapport plus important en cash.
Gaëtan

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De kobico

Cette question de l’apport minimum et de l’absence de crédit des immigrants nouvellement arrivés est récurente sur le forum.

Les règles ont bien changées dans le domaine:

1) La distinction entre un prêt obligatoirement assuré et un prêt conventionnel est 20%. En deça de 20% d’apport personnel (on dit « mise de fonds au Québec), le prêt hypothécaire doit être assuré auprès de la SCHL ou de Genworth.

2) Ces deux assureurs ont des programmes spécifiques pour les nouveaux arrivants.

3) Il est donc possible d’acheter avec une mise de fonds de 5% sans historique de crédit.

Par exemple, voiciun extrait de la page décrivant le programme de la SCHL:

« Caractéristiques

? Les nouveaux arrivants ayant le statut de résident permanent ont accès à
tous les produits d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, sous réserve

des critères d’admissibilité particuliers à chaque produit.

? Dans le cas de résidents permanents, lorsque l’emprunteur dispose de
peu d’antécédents en matière de crédit au Canada et qu’il n’est pas

possible d’obtenir de rapports de bureaux de crédit à l’étranger, la SCHL

fait appel, pour les prêts ayant un RPV de 80,01 % à 95 %, à d’autres

sources de renseignements pour déterminer la solvabilité de l’emprunteur

? Les nouveaux arrivants ayant le statut de résident non permanent
peuvent contracter un prêt assuré par la SCHL, d’un rapport prêt-valeur

de 90 % ou moins, en vue de l’achat d’une habitation individuelle de

propriétaire-occupant.

? Aucun droit ni prime supplémentaire à payer en raison du statut de
résident permanent (c’est la prime habituelle relative à chaque produit qui

s’applique).

? Aucune durée de résidence minimale requise. »

Le lien: SCHL Nouveaux arrivants
http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/clfihaclin/asprhy/loproc/upload/SCHL-Nouveaux-rrivants.pdf

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De marionnette1979

Même pour les non-Canadiens c’est sûr à 100% ?

Parce que mous on a acheté il y a un an et demi et la banquière nous avait dit que Canadiens et RP n’étaient pas logés à la même enseigne concernant l’apport…

Mais ça a peut-être changé depuis ;)

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De pninon

Bonjour,

Mais il ne faut pas oublier que le SCHL n’est qu’un assureur. Il fait payer à l’emprunteur une prime et ne délivre pas de fonds, ce sont les organismes bancaires qui s’en chargent.

Sur leur site on peut trouver un outil de calcul hypothécaire :

Exemple :

Revenu mensuel familial : 5500 $
Mise de fonds : 10 000 $
Taux : 4%
Durée emprunt : 15 ans

= un montant maxi d’emprunt de 170 723 $

La prime d’assurance SCHL est de 4695 $

Leur site est très bien documenté.

Bonne continuation.

Pierre.

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De kobico

Depuis quand faut-il écouter son banquier?:lol:
.
Il y a un an et demi, ce programme était en vigueur. Ce qu’il importe de savoir est le fait que toutes les banques n’adhèrent pas à tous les produits d’assurance hypothécaire disponibles

Traditionnellement, un apport monétaire plus important était considéré comme une condition sine qua non pour l’obtention d’un prêt hypothécaire pour les nouveaux arrivants ou ceux qui n’ont pas la RP.

Cela demeure toutefois une condition facilitante mais non plus obligatoire.

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De tarbais

Mettez 25 % et tout ira bien.

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De hasnivet
merci kobico pour les infos

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De kobico

De rien, cela me fait plaisir, c’est mon métier!:)

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De marionnette1979

Depuis quand faut-il écouter son banquier?:lol:
.
Il y a un an et demi, ce programme était en vigueur. Ce qu’il importe de savoir est le fait que toutes les banques n’adhèrent pas à tous les produits d’assurance hypothécaire disponibles

Traditionnellement, un apport monétaire plus important était considéré comme une condition sine qua non pour l’obtention d’un prêt hypothécaire pour les nouveaux arrivants ou ceux qui n’ont pas la RP.

Cela demeure toutefois une condition facilitante mais non plus obligatoire.

Bon de toute façon on s’en foutait des chiffres on a mis 75% d’apport :lol:

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De SimonF

Pour compléter les informations fournies par kobico :

Les assureurs (SCHL, Genworth et Canada Garanty) ont peut-être des programmes qui permettent à de nouveaux arrivants de contracter une assurance pour un prêt à 5% de mise de fonds sans antécédent de crédit, mais aucune banque n’acceptera de faire le prêt. En tant que courtier hypothécaire, j’ai accès à un programme où j’inscris les informations pertinentes pour connaître la réponse de tous les prêteurs. J’ai testé aujourd’hui et aucun n’accepte.

Si vous n’avez pas d’antécédent de crédit, le minimum de mise de fonds est de 20% (2 banques acceptent), sinon c’est 25% ou plus.

Pour ceux qui désire se bâtir un bon dossier de crédit, il y a plusieurs ressources disponibles, en voici une :XXXXXXXXXXXXX**Faire attention aux entreprises de redressements de crédit qui charge plusieurs frais exorbitants (souvent cachés).

J’aimerais également souligner qu’il y a une différences entre les assurances hypothécaire (style SCHL) où la protection est pour la banque et non pour vous. ET l’assurance (vie et invalidité) hypothécaire. Cette dernière vous protège personnellement et est très pratique.

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De Memnoch

Question peut-être un peu niaiseuse mais n’ayant jamais acheté de maison, je reste dans l’ignorance. Quel est l’intérêt de faire appel à un agent immobilier? C’est si difficile de magasiner soi-même sa maison, de faire une inspection, d’aller chercher un prêt à la banque, de remplir toutes les démarches administratives comme la promesse de vente parzemple?

Un agent immobilier c’est vraiment utile ou c’est jetter de l’argent par les fenêtres?

Merci

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De kobico

Ton logiciel n’est pas à jour!;)

Je viens de communiquer avec deux banques différentes (je ne vais pas leur faire de la pub en les nommant…;) ) et il est toujours possible de s’acheter un bien immobilier avec 5 % de comptant et sans historique de crédit au Québec.

J’ai présenté le scénario suivant:

Achat d’une résidence unifamiliale par un résident permanent arrivé depuis 6 mois avec emploi permanent depuis 3 mois. Mise de fond personnelle de 5% et AUCUN historique de crédit au Québec.

La réponse a été POSITIVE dans les deux cas….!;)

Ah oui!, j’ai oublié de dire que je suis moi-même courtier hypothécaire et que j’ai pris mes informations à la bonne place….;)

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De nafnaf80

Ici la majorité des maisons en vente, sont proposées par des agences. Dons tu visites avec eux et c’est avec eux que tu conclus l’affaire. Tu peux en trouver quand même vendue par les propriétaires, mais il y en a pas des masses. La semaine dernière , j’ai appelé pour certaines pensant que c’était les proprios qui vendaient, mais il te répondent en te donnant le n° de telephone de leur agent. Je dirai que la paperasse ici est minime, mais c’est dans les murses pour ce qui est des agents. Ce sont mes appréciations, mais l’avantage d’avoir un agent, c’est qu’il te cible directement ce que tu cherches, et si il est compétent, le résultat est rapide (3j pour nous trouver la notre)

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De Cherrybee

On a travaillé la main dans la main avec notre agent pour l’achat de notre deuxième maison, mais c’est nous qui l’avons trouvée. Je pense au contraire que c’est la partie la plus facile et la plus agréable du travail. En revanche, dès qu’il y a eu le moindre début de litige avec le propriétaire (installation de la cuisine promise APRÈS paiement et livraison de la maison), nous nous sommes retranchés derrière notre agent qui a parfaitement négocié l’accord.
Par contre, cette maison-ci, je ne la vendrai pas par agent si cela doit arriver, j’irai sur les sites spécialisés où on peut vendre soi-même son bien. Je suis sûre de la qualité de mon bien et je suis sûre qu’il sera rapidement vendu. Si l’acheteur veut faire intervenir son agent, pas de problème, mais c’est lui qui paiera les frais.

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De SimonF

Je ne suis pas agent immobilier, mais je crois que l’acheteur n’a pas de frais à payer en général parce que l’agent obtient sa rémunération en partageant la commission de l’agent vendeur. C’est ce que j’avais entendu dire par des agents immobiliers. Peut-être que Cherrybee pourrait confirmer selon son expérience.

En réponse à kobico :

Le programme dont je parle est exclusif à XXXXXX pour le moment et il est mis à jour quotidiennement. Ce n’est donc pas pour cette raison que nos réponses diffèrent. Dans l’exemple que j’ai mentionné, le type de demandeur que j’utilisais, c’était un nouvel arrivant, mais j’ai réessayé avec un résident permanent et ça ne fonctionne pas non plus. Certaines banques n’acceptent pas de prêter aux nouveaux arrivants et la plupart demandent une mise de fonds de 10%.

Je crois que ces situations doivent être analysées au cas par cas, c’est pourquoi je ne généraliserais pas l’option à 5% de mise de fonds pour ceux qui arrivent au Québec. Dans ma recherche avec le programme, j’ai du inscrire une cote de crédit de 0 pour stipuler le fait que le demandeur n’a pas de crédit de fait au Canada. D’après moi, lorsque nous présentons le cas, une banque à la fois, c’est à ce niveau que l’analyse est différente et c’est pourquoi certaines banques accepteraient.

Je suis un peu «Thomas», alors s’il est possible pour vous de m’envoyer en mp les 2 banques dont vous parler, ce serait apprécié. Je pourrais voir de mes propres yeux et éclaircir certains points.

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De cymico

Lorsque j’ai acheté ma dernière maison, mon courtier hypothécaire s’est arrangé pour que la banque me fasse une ristourne correspondant aux intérêts que demande la SCHL.
Concrètement passer par la SCHL ne me coute rien en intérêts

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De kobico

Bonjour Simon,

La teneur de ton message me laisse croire que tu es très nouveau dans le métier. De un, tout courtier hypothécaire sait très bien comment fonctionne le commissionnement des agents immobiliers, ne serait-ce que parce que les courtiers hypothécaires sont régis par la même loi que les agents immobiliers et qu’ils doivent avoir fait leur cours d’agent immobilier. C’est, du moins, le cas de tout ceux qui portent le titre de courtier hypothécaire dont moi-même.

Pour le reste, c’est ce que je disais: Ton logiciel n’est ni à jour, ni performant….-_-

Je dois malheureusement dire que ton explication ne tient pas le route. Cela n’a rien à voir avec du cas par cas ou je ne sais pas quoi d’autre. Il y a des programmes d’assurance hypothécaire offerts et les banques y adhèrent ou non avec des petites variantes très minimes. Tu travailles pour la firme Hypothéca et moi pour une firme concurrente à la tienne et nous avons essentiellement les mêmes prêteurs. La conclusion qui s’impose est que tu connais mal tes outils de travail et tes produits.

Je suis gentille mais tu comprendras que je ne vais pas aller jusqu’à dévoiler mes ressources et trucs du métier à la concurrence!;)

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De Cherrybee

C’est pas tout à fait cela. Pour l’achat de notre première maison, nous devions rémunérer les honoraires de notre agent qui a fait les recherches avant qu’on arrive et qui s’est occupé d’obtenir tous les documents nécessaires à l’achat. Nous n’avions qu’à nous laisser guider. Notre vendeuse devait rémunérer son agent. Néanmoins, faut pas rêver. La vendeuse demande un prix, la commission à partager entre les deux agents est rajoutée, donc au final, c’est l’acheteur qui paie tout. Pour notre deuxième maison, trouvée par nous, nous avons encore demandé l’aide de notre agent pour la négociation à l’achat (bien nous en a pris) et nous avons encore payé les frais des 2 agents (qui les avaient réduits quand même). Cependant, si je dois revendre cette maison qui a beaucoup de potentiel, je ne prendrai pas d’agent. J’afficherai un prix qui sera non négociable. L’acheteur nous fera confiance ou alors il prendra un agent, mais dans ce cas-là, il sera normal que je n’aie pas à payer une partie de ses honoraires en acceptant de baisser le prix de ma maison.

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De pigkiller

Tu t’es fait comme avoir cherrybee!!! un agent d’acheteur ne se fait pas remunérer pour ses recherches… il se prend une commission sur la vente, qui en fait est un pourcentage de la commission de l’agent vendeur… dans la version « pro » de mls/sia il y a les pourcentage des vendeurs sur chaque annonce, et c’est aussi clairement indiqué le pourcentage qui revient à l’agent de l’acheteur si l’agent vendeur ne trouve pas d’acheteur par lui même… si par exemple le vendeur se prend 6% et bien en cas de double agent cela peut être divisé du type 4% vendeur et 2% acheteur… notre agent a organisé des visites de maisons pendant un bon 4 mois à raison de 3 semaines, plus ses recherches de maisons qu’elles nous proposait, et on ne l’a jamais payé!! sa paye a été le partage de la commission du vendeur comme cela doit être…

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De Memnoch

C’est bon à savoir que les agents immobilier se partage la commission mais comment le connais-tu ce taux avant toute transaction? Si je regarde sur les Pacs par exemple, je vois rien.

Dans le fond, l’agent du vendeur pourrait avoir négocié un taux de 6%. Puis l’agent s’aperçoit que l’acheteur à aussi un agent et augmenter son taux à 8% ni vu ni connu ou même s’arranger entre agent pour gonfler le taux? non? dans le fonds, l’agent d’un vendeur doit mal digérer de partager sa commission

Encore une fois j’ai jamais acheté de maison, ca peut parraitre stupide comme question mais j’ai tellement pas envie de me faire fourrer quand je deviendrais propriétaire.

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De SimonF

En fait, je n’ai pas fait le cours d’agent immobilier, j’ai complété un bacc en administration des affaires, spécialisé en planification financière. J’ai ensuite complété tous les examens de l’Autorité des marchés financiers pour obtenir mon permis de conseiller en sécurité financière ainsi que mon permis de représentant en épargnes collectives. Par la suite, pour élargir mon champs d’expertise, j’ai décidé de compléter un autre permis : la Mention D. Cette Mention permet aux conseillers financiers d’exercer dans le courtage hypothécaire seulement. En mars ou avril dernier, la loi a changée. L’ACAIQ est devenue l’OACIQ et mon titre est passé de mention D (Courtage relatif à des prêts garantis par hypothèque mobillière) à courtier hypothécaire. Je sais que peu de personnes sont au courant de ces faits, mais je porte bel et bien le titre de courtier hypothécaire sans avoir fait un cours d’agent immobilier!

Voici les critères complets de la SCHL pour les nouveaux arrivants (permanent et non permanent). ICI

Je copie la partie qui nous intéresse :

Directive générale concernant
les antécédents de crédit***
(cote de crédit)
RPV > 80 % : cote minimale recommandée : 600

(sous réserve des critères d’admissibilité particuliers

a chaque produit). D’autres sources peuvent être

considérées pour établir la solvabilité.****

RPV de 60,01 % à 80 % : cote minimale : 580

RPV < 60 % : Aucune cote minimale exigée

La SCHL se procurera un rapport de

solvabilité auprès de bureaux de crédit

étrangers, lorsque cela est possible. En cas

d’impossibilité, le prêteur validera la

solvabilité de l’emprunteur en obtenant une

lettre de recommandation de la part de

l’institution financière de ce dernier.

Ce que j’essayais de dire dans mon commentaire précédent, c’est qu’outre le fait qu’il est théoriquement possible d’obtenir un prêt à 5% de mise de fond, pour un nouvel arrivant, en pratique ça risque d’être plus compliqué. Comme le stipule les critères d’admissibilité, la cote minimale recommandée est de 600 pour obtenir un prêt avec une mise de fonds de 5% à 20%. C’est pour cette raison qu’aucune banque n’accepte lorsque j’inscris une cote de 0 dans le programme à jour et performant d’Hypothéca.

Au risque de me répéter, lorsqu’il n’y a pas d’antécédant de crédit, chaque situation doit être évaluée au cas par cas. : «La SCHL se procurera un rapport de solvabilité auprès de bureaux de crédit étrangers, lorsque cela est possible. En cas d’impossibilité, le prêteur validera la solvabilité de l’emprunteur en obtenant une lettre de recommandation de la part de l’institution financière de ce dernier.» Dans l’exemple dont nous parlions, il s’agit maintenant de savoir ce que vous entendez par «aucun antécédant de crédit». Est-ce suffisant pour avoir une cote de 600? Y a-t-il un antécédent de crédit dans un bureau de crédit à l’étranger? Est-ce possible d’obtenir une recommandation de la banque? Vous conviendrez qu’il y a un manque d’informations.

Ceci étant dit, je ne poursuivrai pas cette discussion avec vous… Vos attaques inutiles et personnelles m’en ayant dissuadées.

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De HelloPanda

L’agent du vendeur met sur le marché une maison avec un prix. Il ne peut pas augmenter sa marge en augmentant le prix juste avant la signature (l’acheteur refuserait). Quand un agent vendeur voit arriver un autre agent avec un acheteur, il ne va pas refuser. On lui sert sur le plateau une vente.
Quand j’ai acheté, c’était au prix du marché. Ça a été évalué par la banque. Et au moment de passer chez le notaire, c’est le vendeur qui a payé les 2 agents (le sien et le mien). Les agents se sont partagés la commission qui avait été convenu au tout début entre le vendeur et l’agent du vendeur.

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De Memnoch

Ok merci, je pense avoir compris. Dans le fond, le prix annoncé de la maison comprends la comission..ensuite il s’arrange entre agent. (j’ai toujours pensé que la comission etait en sus du prix de la maison, d’ouma crainte..merci

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De HelloPanda

Tu as compris. Toi tu paies :
– Le prix affiché/négocié.
– les frais d’inspection (facultatif, de l’ordre de 200 à 800$ selon le type de logement)
– les frais de notaire (de l’ordre de 1200$)
– éventuellement les provisions en cours au syndic de copropriété
– les taxes municipales et scolaires pour la période entre l’achat et la prochaine cotisation
– la taxe de Bienvenue qui arrive dans les 3 semaines après l’achat (calculable ici : http://www.taxedebienvenue.com )
– une pelle à neige si c’est ton premier logement

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De pigkiller

eheh tu as oublié quelque chose encore!!

si tu chauffes au mazout et bien tu paies le restant de cuve au vendeur!! ^_^

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  • procédure achat immobilier au canada
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