Les prix immobiliers ont plus que doublé au Canada depuis 2005, même en tenant compte de l’inflation. Une analyse de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) met en lumière un déséquilibre durable : la demande a progressé plus rapidement que la capacité du pays à construire des logements. Si l’immigration contribue à cette pression, elle ne constitue pas la seule explication.
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Pourquoi se loger est-il devenu aussi difficile au Canada? La hausse des prix s’observe dans plusieurs économies développées, mais son ampleur et sa durée distinguent le marché canadien.
Dans son analyse intitulée Prix des logements au Canada et ailleurs : ce qui nous distingue, la SCHL examine les facteurs qui ont contribué à cette évolution. Son constat dépasse les fluctuations récentes : les difficultés actuelles résultent d’un écart entre l’offre et la demande qui s’est creusé pendant de nombreuses années.
Près de cinq nouveaux résidents pour chaque logement construit
La croissance démographique occupe une place importante dans cette dynamique. Lorsque la population augmente rapidement, les besoins en logements progressent eux aussi. Or, construire de nouveaux immeubles prend du temps, et le rythme des livraisons n’a pas suivi celui des besoins.
Le rapport résume ainsi la situation :
« La croissance démographique record a largement dépassé le rythme de la construction. Près de 5 nouveaux résidents se sont ajoutés pour chaque logement achevé en 2023 et en 2024. »
Ce décalage exerce une pression sur les logements disponibles. Pour les ménages, il peut se traduire par davantage de concurrence pour trouver une habitation et par une réduction des possibilités correspondant à leur budget.
Les nouveaux arrivants se retrouvent eux aussi confrontés à cette réalité : ils doivent se loger dès leur installation, dans un marché où l’offre ne peut pas s’ajuster immédiatement.
L’immigration joue un rôle, mais n’explique pas toute la hausse
L’immigration contribue à la croissance de la population et, par conséquent, aux besoins résidentiels. Cependant, ramener la crise du logement à ce seul facteur laisserait de côté une partie du diagnostic.
La SCHL souligne également le rôle de l’augmentation des revenus et des faibles coûts d’emprunt. Ces facteurs ont soutenu la capacité des ménages à acheter et alimenté la demande, alors que la construction ne s’accélérait pas suffisamment.
Le problème tient donc à la combinaison de plusieurs éléments : davantage de personnes à loger, une demande d’achat soutenue et une offre qui réagit trop lentement.
Un rééquilibrage récent qui ne règle pas tout
Le rapport relève néanmoins un changement important : le nombre de nouveaux résidents par logement achevé est descendu à environ 1,53 en 2025.
La SCHL évoque avec prudence un lien avec les changements apportés aux niveaux d’immigration :
« Ce ratio est ensuite tombé à environ 1,53 au Canada, sans doute en raison des changements subséquents aux niveaux d’immigration. »
Cette évolution indique un rapprochement entre la croissance démographique et la construction. Elle ne signifie toutefois pas que les difficultés accumulées ont disparu, ni que chaque ville connaît la même situation.
Un meilleur équilibre annuel ne suffit pas, à lui seul, à démontrer que les logements disponibles répondent désormais aux besoins et aux moyens financiers des ménages.
Comprendre le déséquilibre pour améliorer l’abordabilité
Pour Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL, il faut replacer les prix dans un contexte plus large :
« Le défi du logement au Canada ne se résume pas à la hausse des prix des habitations. La demande a augmenté plus rapidement que l’offre pendant une période plus longue que dans de nombreux pays comparables. »
La question concerne donc autant la capacité de construire que l’évolution de la demande.
D’autres pays ont réussi à accélérer leur production résidentielle. La SCHL annonce une analyse comparative portant sur dix pays pour examiner notamment les incitatifs financiers, les règles d’urbanisme, les méthodes de construction et l’utilisation des terrains publics.
Pour les personnes qui préparent leur installation au Canada, ces constats rappellent l’importance d’intégrer le logement au projet d’immigration dès le départ : comparer les villes, vérifier les coûts locaux et prévoir un budget adapté à la destination choisie.
Sources : SCHL, Métro
Crédit photo : Immigrer.com, Un plex du quartier du Plateau Mont-Royal, Montréal, Québec
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