Achat immobilier….Et de deux en moins d’un an

Achat immobilier….Et de deux en moins d’un an

Ecrit par: Elie 7-04 à 15:22

Bonjour.

Je voulais vous faire de notre joie de devenir propriétaire de la maison que nous louons depuis juin, date de notre arrivée ici.
Donc, comme une certaine personne avez mis au défis les immigrants de pouvoir acheter en moins d’un an ici, je réponds une seconde fois que c’est parfaitement réalisable, car nous avons déja investi dans un quadruplex le 1er février et que maintenant nous achetons notre maison personnelle et le tout financé par la caisse Desjardins et cautionné par la SCHL avec des apports de 10% uniquement ; et le tout sans travail salarié au Québec, ni fonds bloqués sur des comptes.
Voila, donc bonne chance à tous et je pense qu’une bonne dose de persuasion avec votre banquier respectif peut parfaitement aidé à aplanir les choses.

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Ecrit par: ghislaine51 7-04 à 15:40

Félicitations Elie, je vois que tu es restaurateur . As tu ton propre restaurant ? ce serait un plaisir de venir dîner.

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Ecrit par: nat92 7-04 à 16:19

Super Elie, tu aurait pu essayer d,obtenir pour seulement 5 % d,apport quand même.

Bon oui tu n’es pas salarié ici, mais tu oublie de dire certains élément, car tout le monde va croire que c,est facile. Me semble que tu as des revenus locatif en France et surtout un resto. Donc tout ceci entre pas mal dans la balance, ne crois tu pas.

Donc oui c’est pas impossible d,acheter, on est plusieurs à l’avoir fait en moins d’un an, mais c’est pas forcément si facile que ça

Pour les p’tites, c’est dommage, j’aurais été sur Québec, je me serais fait un plaisir de les garder. Fait leur un gros bisous de ma part

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Ecrit par: FRBELCAN 7-04 à 16:20

Désolée mais nous avons essayé avec la Caisse Desjardins, la RBC, la BMO e maintenant nous sommes avec la TD.
on a même essayé avec un multi-prêt
On a 10%, on a pas de dettes, on a des lettres de référence et d’employeurs ACTUELS..;ça fait 4 mois qu’on est ici et RIEN A FAIRE…alors on continue à jeter notre argent par les fenêtres en loyer

Voilà pour le revers de la médaille

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Ecrit par: cam&leon 7-04 à 16:25

C’est effectivement des infos importantes Nat92

C’est bien connu, le banquier te prête souvent un parapluie qd il fait beau
Ce n’est pas mon papa qui dira le contraire, hein Vansteph

FRbelcan : nous sommes dans la même situation que la vôtre, une seule solution : avoir 25% car la SCHL ne veut pas assurer

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Ecrit par: nat92 7-04 à 16:30

oui je pense que tous les éléments sont à prendre en compte pour pas fausser la discussion, et faire croire que c,est facile.

Moi, enfin nous avec Seb ont a réussi à emprunter avec la RBC pour 5 % de mise, mais nous avons pu parce que Seb avait un bon historique de crédit (6 ans quand même). On avait 2 salaire, mais en fait la banquière à dit que seul de Seb suffisait mais pour plus de poids dans notre dossier elle a tenu compte du mien.

Alors à a pas non plus de très très gros salaire, mais c,est surtout que l’on fait pas un trop gros pret. La banquière nous a trouvé petit joueur. mais bon nous ça nous suffit pour notre maison

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Ecrit par: Zogu 7-04 à 16:35

Faut jamais atteindre ses capacités d’endettement…
Nat, je crois que vous avez été prudents dans votre choix de ne pas trop pousser l’hypothèque.

C’est pas parce qu’on peut se payer une hypothèque à 2000$/mois en utilisant 100% de ses revenus qu’on devrait le faire. Pourtant je connais des gens qui l’on fait; ils n’ont plus de marge de manoeuvre et ne sortent plus de leur superbe grande maison pas décorée et vide. Mais ils ont une grosse baraque, wow, impressionnant.

Généralement, on considère qu’il y a problème si vous injectez plus de 35% de votre revenu dans le loyer ou dans l’hypothèque… Ce calcul devrait être complémentaire à celui de votre banquier

PS: Lorsque nous avons pensé à acheter une maison, notre banquier nous avait sorti un montant d’hypothèque possible (limite supérieure) qui équivalait à 6x notre salaire net annuel! Faut pas pousser!!!

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Ecrit par: cam&leon 7-04 à 16:36

Yep !

Pour ceux que ça intéresse également : la TD Trust nous a indiqué qu’un emploi stable consistait en un même boulot, à la même place, pendant 2 à 3 ans

Bref, les courtiers hypothécaires c’est plus pratique… mais le problème n’est pas forcément la banque mais SURTOUT la SCHL. Sans historique de crédit ou preuve de fonds très importantes ou régulières… tu peux généralement oublier

Nat : rien ne sert d’être gourmand, le bonheur est bien loin de tout ça

D’autres petits joueurs

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Ecrit par: nat92 7-04 à 16:48

oui et puis on commence petit, pour finir gros

Nat qui a quand même 4 chambre dans sa maison et un très grand terrain pour les BBQ, donc petit ici, c,est quand meme grand

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Ecrit par: Zogu 7-04 à 17:02

Ouais mais… plus t’habite creux, moins ça coûte cher. Donc pour avoir tes 4 chambres pis ton grand terrain, tu dois habiter dans un espèce de racoin rempli d’épinettes noires et de marécages infestés de moustiques…

C’est un peu comme le chalet de Bouh: c’est joli, mais il faut sortir le 4×4 du clos à dos d’orignal, certains jours de tempête… sans compter la connexion Internet par pigeon voyageur (…par perdrix voyageuse?)…

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Ecrit par: totof06 7-04 à 19:07

Haaaa la psychologie du banquier… C’est somme toute assez “binaire” un banquier, vous ne trouvez pas ?

Si vous ne lui inspirez pas confiance (parce que vous êtes jeunes, ou mal habilé, ou mal rasé, ou parce qu’il a eu mauvaise journée, ou parce qu’il ne fait pas beau), c’est simple, il va vous demander un maximum de garanties : histoire de crédit, jobs bien payés depuis 15 ans, caution solidaire d’un tiers etc.
Il va chercher à se couvrir un maximum… Si vous ne payez pas, il revend votre bien et il se paiera avec… (Je parle ici de biens ayant une valeur de revente tels qu’une maison, pas d’une voiture qui est considérée comme un tas de boue dès qu’elle est sortie du magasin hein…). En vous demandant le maximum d’apport, il gagnera moins d’argent mais c’est pas grave, c’est le volume qui compte.

L’autre cas, vous lui inspirez confiance… Comme Elie, vous êtes un père de famille respectable, vous possédez des immeubles à revenus, des attaches… Vous êtes “stables”, “prévisibles”… Là, l’optique est différente : on vous demande un minimum d’apport et on vous propose de vous endetter sur 25 ans… Vous serez ainsi très très loin de votre capacité d’endettement… Seulement, au bout de 25 ans, grâce au jeu des intérêts, votre maison vous l’aurez payée 3 à 4 fois son “prix”. Qui aura gagné ? Vous ou lui ?

Ici, c’est d’autant plus simple que lorsque vous obtenez votre prêt hypothécaire, on vous dit : ” vous aurez fini de payer le 38 fevrier 2048″, mais à aucun moment vous ne verrez ce que l’on appelle un “tableau d’amortissement de prêt”. Vous le constaterez lorsque vous verrez le détail du premier remboursement, c’est très impressionnant. Enfin, si vous le regardez…

Bref, un conseil : si vous en avez les moyens, faites le plus gros apport possible (sans vous mettre dans l’embarras), vous ferez ainsi des économies considérables !

Si vous ne pouvez pas faire un gros apport, faites-en un petit mais dès que votre situation s’améliore faites des remboursements anticipés… C’est très facile ici et sans pénalité (peut-être parce ce que ce n’est pas dans les mentalités qui sait… ) Et si possible, n’attendez pas 10 ans après le début de votre prêt pour faire ces remboursements : c’est au début du prêt que l’on paie le plus d’intérets !

Christophe… … 1 prêt en France, puis un prêt au Québec…

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Ecrit par: Elie 7-04 à 22:15

Bonsoir.

Je vais essayer de corriger quelques petites choses mal comprises.
Pour Nat effectivement nous pouvions mettre que 5%, mais comme sur l’immeuble à revenus nous n’avions mis que 10% et non pas 15 % en tant que propriétaire non occupant, on rectifie le pourcentage simplement pour se retrouver en phase avec les règles de la schl.
Aprés, effectivement, nous avons des revenus francais, et des restaurants, mais la difficulté était de les faire accepter comme revenus réels et pris en compte par les institutions financières québecoises.
Maintenant pour Totof, les deux immeubles que nous avons achetés, nous les payons sur dix ans et avec des taux fixes et trés avantageux par rapport au marché actuel, c’est à dire que nous paierons en intérêts uniquement environ 22% de plus que la somme empruntée, mais comme tu as l’air de tout savoir, je ne vais rien t’apprendre.D’autre part effectivement, nous rassurons les banquiers, mais à ce que je sache ca n’est pas une tarre.
Par la suite pour ceux qui veulent venir au resto que nous avons ouvert sur Québec, pas de problèmes, c’est au vieux port rue Saint Paul au 299 et ca s’appelle LA PIZZ, comme en France.

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Ecrit par: totof06 7-04 à 22:33

Maintenant, 22 % sur 10 ans, je doute de tes chiffres car ce n’est absolument pas ce que j’ai constaté lorsque nous avons soldé notre prêt en France au bout de 4 ans. A moins d’avoir un taux à 2% ce dont je doute quand même, malgré ta faculté à rassurer les banquiers.

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Ecrit par: Petit-Lion 7-04 à 22:59

Ça fait 4,1 %.

www.annufinance.com/pages/detail/13…

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Ecrit par: Elie 7-04 à 23:13

Merci petit lion, le taux est de 4.9% bloqué donc précisement 27% de cout d’emprunt, mais en incluant le fait que la banque, nous paye les frais de notaire et divers frais annexes, on descend au alentour des 24% de frais d’emprunt au total.
Enfin, voila, peu importe, je voulais juste simplement expliquer aux futurs acheteurs, que peu importe leur situation, si le courant passe bien entre la banque et eux, les portes de la propriété me semble plus accessibles qu’en France.

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Ecrit par: nat92 7-04 à 23:36

Oui il faut plaire aux banquier pas de doute, ils faut les rassurer et rien de mieux qu’un bon apport ou de bon revenus qu’il soit d,ici ou d,ailleurs.

Elie, il y avait rien de bien méchant dans le message de Totof, le prends pas mal

Et comme Elie, les banque sont parfois bien fine, en nous offrant une partie des frais de notaire…

Et comme le conseille Totof, ici on peut rembourser par anticipation beaucoup plus facilement et sans frais.
Autre conseil aussi, pour sauver pas mal d,argent à la fin d’un pret c,est de passer à des remboursement par 14 jours ou par semaine au lieu du mois. C,est dingue la différence à la fin . Faite les calculs vous serez surpris

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Ecrit par: corsa 8-04 à 0:36

Mais vous êtes plein aux as tous.

Ben! c est sur que si on en a 300 % de garantie grace a d’autre bien immobilier tout est plus simple, mais je pense que totof parlait pour les autres comme moi qui n ont rien pour assurer leur arriére, seule solution rentrer dans une banque accompagne d’un fusil a pompe t’es partant totof?

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Ecrit par: vansteph 8-04 à 9:28

QUOTE(cam&leon @ 7-04 à 16:25)
C’est bien connu, le banquier te prête souvent un parapluie qd il fait beau 
Ce n’est pas mon papa qui dira le contraire, hein Vansteph 

Mais peut-être pourrais-tu te servir du jargon bancaire paternel pour impressioner la banque et réduire les frais ?
Stéph à fait ça (en montrant qu’on avait des sous de côté mais qu’on ne veut pas injecter entièrement), à force de parler le même langage que la banquière, il est passé d’un taux de 50 % à …. 5 % À moins que ce soit son charme naturel À surveiller tout ça

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Ecrit par: Inukshuk2403 8-04 à 12:21

QUOTE
Je voulais vous faire de notre joie de devenir propriétaire de la maison que nous louons depuis juin, date de notre arrivée ici.
Donc, comme une certaine personne avez mis au défis les immigrants de pouvoir acheter en moins d’un an ici, je réponds une seconde fois que c’est parfaitement réalisable, car nous avons déja investi dans un quadruplex le 1er février et que maintenant nous achetons notre maison personnelle et le tout financé par la caisse Desjardins et cautionné par la SCHL avec des apports de 10% uniquement ; et le tout sans travail salarié au Québec, ni fonds bloqués sur des comptes.
Voila, donc bonne chance à tous et je pense qu’une bonne dose de persuasion avec votre banquier respectif peut parfaitement aidé à aplanir les choses

J’aimerais apporter un commentaire la dessus. C’est très bien que ca marche pour vous, pas de problème avec ca, mais par contre je pense que c’est loin d’être représentatif pour les immigrants.
Je suis presque certains que les personnes dans votre situation se comptent sur les doigts.

En général, les immigrants arrivent avec un peu de cash, qui va servir à subvenir aux premiers besoins, et aussi dans ce cas la, à un petit apport pour un achat immobilier.

Si on fait une petite hypothèse simple et rapide
Une maison valeur $180000 (avec le prix immobilier en ce moment et pour une famille, c’est pratiquement normal)
Apport $20000
Taux 3.94%
Durée : 10 ans (dans votre cas)

Mensualité : $1600
Autant dire que pour une mensualité comme ca ca équivaut a un salaire d’un peu plus de $100000 (ou deux salaires d’un peu plus de $50000)

Vous en conviendrez avec moi que c’est pas tous les immigrants qui arrivent et qui ont cette situation.

Il est clair que des avoir en France, sont un argument de taille.

Et j’ose immaginer que pour certains ca marche tout de suite en arrivant (et j’en connait pour qui ca a fonctionner) mais je pense tout de même qu’ils sont peu nombreux et que beaucoup vont se faire dire Niet par la banque, même avec une belle argumentation

Et la je parle pour les personnes arrivés récemment (moins un an), après avec le temps, les données changes

Puis en passant, pour les futurs propriétaires, il y a mieux que la SCHL, il vaut mieux GE Capital, les primes sont moins fortes.

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Ecrit par: Elie 8-04 à 22:43

Bonsoir.

OK, simplement GE ne prend pas en compte les revenus provenant de l’extérieur du Canada, donc impossible de financer avec eux dans notre cas.Mais en mettant 25% d’apport pas besoin de société d’hypothèque, ca peut être une solution envisageable aussi.

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Ecrit par: Redflag 9-04 à 0:40

Salut la gang,

QUOTE
Puis en passant, pour les futurs propriétaires, il y a mieux que la SCHL, il vaut mieux GE Capital, les primes sont moins fortes.

En effet GE Capital est d’après notre banquière spécialiste en hypothèque plus cool que la SCHL sur les dossiers “limite”. C’est GE qui assure notre prêt dans notre cas.

Comme le disais Totof, rembourser beaucoup par anticipation est la meilleure chose à faire : paiements accélérés, paiments doubles, ou encore paiments fixes une fois par an, plusieurs méthodes s’offrent à vous pour économiser au final quelques dizaines de milliers de $. Encore faut-il pouvoir se le permettre, car si on est péteux de broue, comme en parlait Zogu, avec 1500$ d’hypothèque de la grosse cabane et 3000-3500$ nets par mois seulement, ça va pas être possible.

Personnellement, j’ai opté pour la prudence. Je sais déjà qu’au pire je paierai ma maison en 15-18 ans, peut-être moins une fois rendu avec un salaire très confortable. Là il sera temps de passer à une acquisition plus importante avec un apport personnel rondelet…

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Ecrit par: Mylène 9-04 à 12:29

QUOTE
Une maison valeur $180000 (avec le prix immobilier en ce moment et pour une famille, c’est pratiquement normal)

Tout dépend de l’endroit où tu achètes !!!
180 000 $, en dehors de la région de Montréal ou Québec, c’est presque un chateau !! lol Nous avons acheté notre maison bien moins cher que ça, on a 16 hectares de terrain, des bâtiments de ferme, une maison avec 4 chambres, salle de bains, cuisine, salle à manger, salon et bureau.
Ma belle-soeur est sur le point d’en acheter une, 69 000 $, avec 4 chambres, bureau, salle de bain, cuisine, salle à manger, salon et très beau terrain (je me demande même si il n’y a pas une piscine).

Tout est relatif, et fonction de l’endroit.

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Ecrit par: schumarette 10-04 à 22:22

QUOTE(FRBELCAN @ 7-04 à 16:20)
Désolée mais nous avons essayé avec la Caisse Desjardins, la RBC, la BMO e maintenant nous sommes avec la TD.
on a même essayé avec un multi-prêt
On a 10%, on a pas de dettes, on a des lettres de référence et d’employeurs ACTUELS..;ça fait 4 mois qu’on est ici et RIEN A FAIRE…alors on continue à jeter notre argent par les fenêtres en loyer

cela dépend sans doute des caisses car lorsque nous avons acheté notre maison (cela va faire deux ans), cela ne faisait que 4 mois que nous étions là et nous étions exactement dans la même situation que toi : pas de dettes, les 10 % d’apport, les lettres de références.. ect.

Comme toi. à la premiere demande, on a eu un refus, puis une seconde fois. Finalement après explication demandée auprès de la deuxième banque, on a appris que ce n,était pas la banque qui refusait, mais le SCHL qui ne voulait pas cautionner. On a donc appelé le SCHL à Ottawa pour savoir pourquoi (car d’après la banque, c’était parce que ca ne faisait pas un an que l’on vivait et travailler au Québec).

Après discussions, la dame nous a dit qu’en fait, il craignait que les immigrants repartent en leur laissant l’ardoise. À toi d’être persuasif et de défendre ton projet. Mais nous, on a eu notre cautionnement !!

Donc à bon liseur…. ça peut arriver !!! chaque cas est différent et ne donne pas forcément la même chose pour tout le monde !!

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Ecrit par: lachtroumfette 11-04 à 8:37

Bonjour,

Je voudrais ajouter ceci: il est effectivement intéressant, si on peut se le permettre, de faire un ou plusieurs remboursements supplémentaires/an, en plus des remboursements mensuels.

Mais vu qu’ici, le remboursement des intérêts liés à un emprunt immobilier n’est pas fiscalement déductible (en Belgique: le fait d’avoir un emprunt peut en effet être intéressant au niveau des impôts), il est plus intéressant de d’abord convertir cette somme supplémentaire (qu’on pourrait mettre dans la maison) en REER, donc de se faire une épargne-pension privée. Car ce montant peut, lui, être pris en compte dans la déclaration d’impôts. Souvent, vous allez alors, grâce à cela, retoucher une certaine somme d’argent, somme que vous pourrez ensuite verser à la banque pour le remboursement (plus rapide) de la maison.

En résumé, avec la somme supplémentaire que vous pouvez mettre dans le remboursement de la maison (en plus des paiements mensuels), vous faites d’une pierre deux coups: pension et remboursement maison!

Ces infos, nous les avons eues de Multi-prêts (prêt accordé par la BMO qui a , apparemmment, aurait plus l’habitude de travailler avec des nouveaux arrivants pour les prêts immo), avec qui nous avons traité pour l’achat de notre maison, en janvier 2005, après 4 mois sur le sol québécois…

Dans un mois, nous serons à nouveau dans nos cartons (y a plus qu’à racheter du ruban adhésif, car les cartons, nous les avons gardés!) et mi-juin, fini la vie en appart!

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Ecrit par: totof06 11-04 à 11:01

QUOTE(lachtroumfette @ 11-04 à 7:37)
prêt accordé par la BMO qui a , apparemmment, aurait plus l’habitude de travailler avec des nouveaux arrivants pour les prêts immo

Pas toujours…
La conseillère dhypothécaire de la BMO (agence de place Alexis Nihon à Montréal pour faire de la pub ) a refusé de nous recevoir alors que nous avions sur notre compte de quoi payer la maison CASH. Elle nous a fait dire “qu’elle n’avait pas le temps” et de “revenir la voir lorsque nous aurions 2 emplois”.

Bizarrement, “elle avait du temps” lorsque nous sommes retourner vider notre compte. Mais là, c’est nous qui “n’avions plus le temps”, nous étions attendu par notre conseiller à la Caisse Populaire Desjardins…

Elie, avec plaisir pour la Pétanque… Mais sur un vrai terrain cette fois-ci, pas dans un pré !

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Ecrit par: Petit-Lion 11-04 à 11:18

QUOTE: Mais vu qu’ici, le remboursement des intérêts liés à un emprunt immobilier n’est pas fiscalement déductible

Les intérêts d’emprunt sont au moins déductibles à 100 % des revenus locatifs, une raison supplémentaire d’acheter un triplex ou autre immeuble à revenus.

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Ecrit par: X__Bunny__7 11-04 à 20:41

QUOTE
il est plus intéressant de d’abord convertir cette somme supplémentaire (qu’on pourrait mettre dans la maison) en REER, donc de se faire une épargne-pension privée. Car ce montant peut, lui, être pris en compte dans la déclaration d’impôts. Souvent, vous allez alors, grâce à cela, retoucher une certaine somme d’argent, somme que vous pourrez ensuite verser à la banque pour le remboursement (plus rapide) de la maison.

Le seul bémol à ton raisonnement est que tu ne peux contribuer à ton REER qu’un certain pourcentage maximum (entre 15 et 20 % je pense) de tes revenus de l’imposition précédente.
Donc, si tu achètes vite en arrivant (dans l’année de ton arrivée), tes droits de cotisation REER sont de 0. Il te faut attendre l’année suivante pour entamer ta cotisation REER (en supposant que tu travailles) et une année de plus par après pour “investir” tes retours d’impôts dans la gestion de ton prêt.
Malgré tout la solution que tu avances est excellente au point vue financier (encore mieux si tu ajoutes à cela le remboursement par quinzaine au lieu de mensuellement).