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Comment financer l’achat de votre maison ?

par Protégez-Vous en partenariat avec l’ACEF de l’Est de Montréal

À moins de pouvoir payer votre maison comptant, vous devrez emprunter de l’argent afin de couvrir l’ensemble de vos frais. Parmi les différents moyens qui s’offrent à vous, les deux principaux sont le prêt hypothécaire et le Régime d’accession à la propriété (RAP). De l’aide gouvernementale est également régulièrement offerte pour certains achats ou pour des rénovations.

Prêt hypothécaire («hypothèque»)

Un prêt hypothécaire est un prêt accordé par une institution financière sur la base de la valeur marchande de l’immeuble que vous souhaitez acquérir. Tant que ce prêt n’est pas totalement remboursé, l’institution financière aura droit à la part qu’il vous reste à payer si vous revendez la maison. La banque conserve des droits sur l’immeuble, qui est en quelque sorte en gage. Elle pourra le mettre en vente, sous certaines conditions, si vous ne pouvez effectuer vos paiements. Lorsque vous achetez une résidence, vous avez habituellement avantage à verser une mise de fonds élevée et à rembourser le prêt hypothécaire le plus vite possible. Cela permet une économie importante, car vous payez ainsi moins d’intérêts. Cependant, si le taux du prêt hypothécaire est plus bas que celui des revenus de placement (après impôt), il peut être avantageux de ne pas accélérer le remboursement du prêt hypothécaire. Dans ces conditions, si vous cotisez à un REER, le remboursement d’impôt pourra servir à réduire le capital emprunté. De plus, dans le cas d’un immeuble à revenu, les avantages fiscaux offerts doivent être pris en considération dans la stratégie de remboursement.

L’assurance prêt hypothécaire

Si le montant que vous devez emprunter est supérieur à 80 % de la valeur marchande (terrain et bâtiments) de la propriété que vous désirez acheter, vous devrez, pour obtenir un prêt hypothécaire, faire une demande d’assurance prêt hypothécaire. Une telle assurance sert à rembourser l’institution financière si vous êtes incapable de respecter vos engagements et que vous perdez la maison. Par exemple, si la valeur marchande de votre maison est évaluée à 200 000 $, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire pour emprunter plus de 160 000 $.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et Genworth Financial Canada se partagent le marché de l’assurance prêt hypothécaire. Dans la plupart des cas, les deux sociétés ont sensiblement les mêmes procédures et critères. L’immobilier étant un secteur qui affecte grandement l’économie, le gouvernement fédéral, au moyen de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, modifie régulièrement les règles encadrant les prêts hypothécaires pour ainsi tempérer les excès du marché immobilier. Attention, ces organismes n’assurent pas les prêts hypothécaires de copropriétés indivises.

1. Quelques exigences à connaître

  • Faire une demande est gratuit.
  • Le coût de l’assurance dépend du capital emprunté, du rapport prêt/valeur marchande de la propriété et, pour les duplex et les maisons individuelles, du type de mise de fonds. Des surprimes et une réduction font également varier les taux. En fait, plus le prêt est risqué du point de vue du prêteur, plus la prime est élevée. Vous payez habituellement l’assurance en l’ajoutant au capital emprunté.
  • La mise de fonds traditionnelle oblige l’acheteur à verser une mise de fonds minimale à l’aide de ses propres ressources : épargne personnelle, retrait d’un REER, vente d’une maison, subvention non remboursable accordée par un organisme servant à la mise de fonds, etc. Si l’acheteur possède déjà le terrain et que ce dernier est entièrement payé, la valeur du terrain fait également partie de la mise de fonds.
  • La mise de fonds multisource permet à l’acheteur de recourir à n’importe quelle source, pourvu qu’il n’existe aucun lien de dépendance direct ou indirect avec l’achat ou la vente de la propriété. Il peut s’agir de montants empruntés (prêts, marges de crédit, etc.), d’une remise accordée par le prêteur, d’un travail (pour la construction) fourni par l’emprunteur, d’un remboursement d’impôt découlant d’un prêt REER, etc. La mise de fonds multisource n’est acceptée que pour les maisons individuelles et les duplex dont l’emprunteur verse une mise de fonds de moins de 10 % de la valeur marchande.

 

2. Calcul de la prime
Si vous achetez une habitation écoénergétique, vous avez droit à un remboursement de prime de 10 % et à une prolongation de la période d’amortissement jusqu’à 30 ans maximum, sans surprime.

Surprimes
Pour un amortissement prolongé, comptez 0,20 % de plus au-delà de 25 ans d’amortissement.

Exemple de calcul d’une prime d’assurance prêt hypothécaire
Si vous achetez une maison de 250 000 $ et payez la mise de fonds minimale de 5 % à l’aide de votre propre épargne (mise de fonds traditionnelle), votre prêt sera de 237 500 $.

Rapport prêt/valeur de la propriété
(prêt hypothécaire/valeur ou prix de la maison) x 100 (237 500 $/250 000 $) x 100 = 95 %
L’assurance prêt hypothécaire coûtera alors 237 500 $ x 2,75 % = 6 531,25 $
Si vous ajoutez le coût de l’assurance au prêt, ce coût portera le prêt hypothécaire à 244 031,25 $.

  • Une taxe de 9 % s’applique sur l’assurance prêt hypothécaire. Selon les données de l’exemple ci-dessus, elle serait de 587,81 $, qu’il faudrait payer sur-le-champ.
  • Le calcul du ratio prêt/valeur de la propriété est fondé sur le plus petit des deux montants suivants : la valeur marchande évaluée par l’institution financière ou le prix payé. Ainsi, si vous empruntez 237 500 $ pour acheter une maison que vous payez 275 000 $ mais que l’évaluateur a évaluée à 250 000 $, l’institution financière établira le ratio prêt/valeur à 95 % (237 500 $/250 000 $) et non à 86,4 % (237 500 $/275 000 $).

 

Tableau des primes d’assurance
Rapport prêt hypothécaire/valeur de la propriété (%) Prime (% du montant total du prêt)
65 % ou moins du prix d’achat 0,50 %
75 % ou moins du prix d’achat 0,65 %
80 % ou moins du prix d’achat 1,00 %
85 % ou moins du prix d’achat 1,75 %
90 % ou moins du prix d’achat 2,00 %
Jusqu’à 95 % du prix d’achat
– mise de fonds traditionnelle  2,75 %
– mise de fonds multisource 2,90 %
Source : SCHL.
À noter : des valeurs différentes s’appliquent aux travailleurs autonomes.
Pour un même paiement hypothécaire, combien remboursez-vous de capital ?
Prêt de 250 000 $ Prêt de 200 000 $
Taux d’intérêt annuel fixe 5,5 % 5,5 %
Paiement mensuel 1 526 $ 1 526 $
Amortissement 25 ans 16 ans et sept mois
Intérêts payés la 1re année 13 476 $ 10 689 $
Capital remboursé la 1re année 4 836 $ 7 585 $

Suite de l’article

 

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Laurence Nadeau
Originaire de Montréal, Laurence Nadeau, cofondatrice d'immigrer.com, conférencière et aussi auteure de plus d'une dizaine de guides publiés (et mises à jour) en France sur l'installation, le travail et l'immigration au Québec et au Canada aux Éditions L'Express (et L'Étudiant). Auteure de "S'installer et travailler au Québec" aux éditions L'Express.
https://www.immigrer.com

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