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Offre d'achat d'une maison, je ne comprends pas bien la logique ...

Écrit par tosca

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Offre d'achat d'une maison, je ne comprends pas bien la logique ...

Ecrit par : tosca 10-04 à 19:14

Apparemment, le processus courant consiste à faire une offre d'achat, avec clause suspensive au cas où l'inspection "ne serait pas bonne" (ça veut dire quoi, au juste ?)

Moi, je souhaite vraiment acheter cette maison, mais pas la payer une fortune si elle est à moitié pourrie ! Donc, je voudrais faire faire l'inspection avant l'offre d'achat, pour adapter mon prix en fonction de ce que trouvera l'inspecteur ... et d'une évaluation approximative de ce que vont me coûter les éventuels travaux de rénovation et/ou mise aux normes de toiture, isolation, plomberie, électricité, etc.

Suis-je "anormale" ?

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Ecrit par : henry.h2 10-04 à 19:57

NON tu n'es pas anormale c'est comme ça qu'ils font !
Par contre au vu de l'inspection tu peux te dédire et refaire une autre offre.
Nous on a profité d'une inspection faite par un précédent acheteur qui avait fait faire cette inspection. Mais en lisant le rapport de l'inspecteur on a été très déçu ! Le rapport était pourtant conséquant (30 pages) mais il ne nous a rien appris. Il ne signalait que ce que l'on pouvait voir nous même.
Pas de sondage sur le terrain, sur les fondations pas d'analyses chimiques (plomb vermine ...) La seule chose d'interessant était une estimation des coûts pour faire la rénovation (changer la robinetterie ...) et pourtant ça coute 1 500,00 $cad.

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Ecrit par : Tartine 10-04 à 23:01

Justement, l'offre d'achat avec clause suspensive sert à ne pas payer une fortune une maison en mauvais état! Le prix proposé est celui que tu est d'accord de payer si l'inspection ne révèle pas de défauts. Maintenant, une fois que le résultat de l'inspection est là, si c'est OK pas de problème, mais si par exemple il faut refaire le toit cela te permet de proposer de donner le prix convenu précédemment moins le prix estimé des réparations... Donc l'offre d'achat conditionnelle te permet de faire exactement ce que tu dis vouloir faire.

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Ecrit par : toutouille2005 11-04 à 10:22

Puis l'offre d'achat, si c'est le formulaire officiel de l'association des courtiers, contient un paragraphe qui doit être coché si tu fais une offre sans avoir visité la bâtisse, et qui te permet de te dédire si la visite ne t'a pas convaincue. Mais j'ai trouvé ça gonflé de faire une offre sans avoir rien vu de l'intérieur.

Toutefois quand je vois mon actuel proprio qui vend le quadruplex où je suis avec visite sans offre d'achat accepté, je peux te dire que c'est pas la joie, tu as 36 000 visites de purs touristes. En tant que locataire ça saoûle.

Sinon pour les frais de 1500 dollars d'inspecteur en bâtiment ( http://www.aibq.qc.ca/fr/inspecteurs/index... ) ça se magasine. Parce que pour un triplex, 3 heures d'examen ça ma coûté 600 dollars ttc, et chez d'autres c'est 800 ou 900. Donc 1500 ça fait un brin élever. Par contre, bien sûr, plus on paie cher, plus il devrait y avoir de tests faits par d'autres experts comme la qualité de l'air, des tests de sol, etc.

Et ne jamais se fier à un précédent rapport d'inspecteur. Surtout parce que les inspecteurs ont une assurance (enfin pas tous) et le rapport a donc tendance à être très négatif pour qu'il se protège. Mais quand tu fais l'inspection avec lui c'est plus positif, d'où l'intérêt d'être présent. Enfin c'était mon expérience.

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Ecrit par : rimouski29 11-04 à 10:38

Oui mais si on visite pas la maison comment on peut savoir si l'emplacement de la maison dans le terrain nous convient, que l'agencement des pièces te plait (ici j'ai vu plein d'appart avec un couloir et toutes les pièces d'uin seul côté c'est pas très gai), que l'emplacement des portes par rapport aux murs et fenêtres sont bonnes, que la baignoire de la salle de bain est correct ... ?

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Ecrit par : bencoudonc 11-04 à 10:58

Ce ne sont pas tous les vendeurs qui utilisent cette méthode, quand même. On voit surtout ça dans l'immobilier d'investissement (duplex, triplex, etc), alors que les considérations de rentabilité sont un facteur plus important que l'emplacement des portes. Pour les condos ou les maisons individuelles, j'ai rarement vu ça...

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Ecrit par : rimouski29 11-04 à 11:03

Moi si j'acheter ce serait un duplex (je serais propriétaire habitant et j'aurais un locataire) et j'imagine pas acheter quelque chose sans le voir.

Et oui même si c'est un investissement l'emplacement des portes ca importe, si c'est des appart mal agencé, ca se louera moins bien que des apparts super bien agencés.

Moi ca me pose pas de problème car j'achète pas sans voir, donc je pourrais pas me plaindre de pas voir. Mais la pratique est quand même bizarre, acheter sans savoir ce que tu achetes. Tu achetes pas seulement quelque chose qui est en état, mais quelqu chose qui te plait aussi. Enfin, j'espère pour vous

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Ecrit par : bencoudonc 11-04 à 11:08

Perso je suis comme vous, je ne ferais jamais d'offre sans avoir vu. Il y a moyen de formuler l'offre de façon à pouvoir se désister pour n'importe quoi, mais comme il y a plein d'autres édifices à vendre qui eux permettent la visite avant...

Cette pratique, c'est plutôt pour les spéculateurs immobiliers qui eux, vont tenir compte du multiple des revenus (prix d'achat = X fois les revenus locatifs annuels), point final. Pas pour les petits propriétaires occupants comme vous et moi...

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Ecrit par : rimouski29 11-04 à 11:12

C'est bien ce que je pensais, en allant sur plusieurs sites immobiliers j'ai bien vu que l'on pouvait visiter. Je ne savais pas que cette pratique existait et que surtout des futurs propriétaires la pratiquaient.

En tout cas, c'est sur que comme c'est pour y vivre on est toujours plus regardant, donc que cette pratique dans notre cas ne doit pas être pratiquée.

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Ecrit par : tarbais 11-04 à 12:08

Tu peux mettre sur l'offre d'achat :
Au cas ou la visite des lieux ne serait pas satisfaisante, l'offre d'achat est nulle et non avenue.
En ne précisant pas la manière dont la visite ne serait pas satisfaisante, tu as toute la liberté devant toi pour refuser l'achat.

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Ecrit par : tosca 11-04 à 12:27

Mon objectif n'est pas de refuser l'achat, puisque la maison me plaît !
Je veux juste la payer un "juste prix" compte tenu des travaux qui risquent devoir être faits, et dont je ne connais ni la nature (je ne connais rien au bâtiment, encore moins aux matériaux et contraintes climatiques locales), ni l'ampleur tant que je n'aurais pas de rapport d'inspection.

(Tartine @ 11-04 à 4:01)
Justement, l'offre d'achat avec clause suspensive sert à ne pas payer une fortune une maison en mauvais état! Le prix proposé est celui que tu est d'accord de payer si l'inspection ne révèle pas de défauts. Maintenant, une fois que le résultat de l'inspection est là, si c'est OK pas de problème, mais si par exemple il faut refaire le toit cela te permet de proposer de donner le prix convenu précédemment moins le prix estimé des réparations... Donc l'offre d'achat conditionnelle te permet de faire exactement ce que tu dis vouloir faire.

Si je te comprends bien, on peut donc refaire une deuxième offre à l'issue du rapport d'inspection en prenant en compte les défauts qui ont été détectés ? Le courtier avait juste "oublié" de me parler de cet aspect des choses ; il m'a juste dit que je pouvais annuler la vente, chose que je ne souhaite pas ... sauf si la maison est sur le point de s'écrouler, évidemment !

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Ecrit par : Tartine 11-04 à 19:44

Je ne l'ai pas fait moi-même, mais je pense que tu peux effectivement annuler ta première offre pour cause de défauts détectés à l'inspection, puis faire une deuxième offre révisée si tu es toujours motivée pour acheter... après, il faut voir si le vendeur accepte ta proposition mais ça c'est une autre histoire. S'il y a des professionnels de l'immobilier par ici, ils pourront probablement te donner plus de détails! En tout cas, cela vaudrait la peine de parler à ton agent et de lui expliquer exactement ce que tu veux.

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Ecrit par : Passemots 11-04 à 20:29

Je crois que vous ne comprenez pas le système. Deux situations peuvent se présenter. Vente par le propriétaire et vente par un courtier.

Dans le premier cas. Une maison vendue par son proprio vous intéresse. Le vendeur aura probablement mis une pancarte "à vendre" devant sa propriété.S'il veut vendre, il y aura évidemment mis son numéro de téléphone. Vous lui téléphonez, prenez des informations et si ça vous convient, vous demandez à visiter. Ensuite vous pouvez faire une offre d'achat avec une clause qui dit que l'offre est conditionnelle à une inspection. Si l'inspection révèle des problèmes, vous pouvez soit, annuler votre offre ou bien en faire diminuer le prix de vente en considération des investissements que vous devrez faire pour régler les problèmes décelés.

Dans le second cas, la maison est vendue pas un courtier. Le courtier détient une fiche descriptive de la maison avec le prix demandé par le proprio. Parfois ce prix est ferme, mais généralement il est négociable. Vous contactez l'agent, si le prix demandé vous convient, il vous fera visiter.

Habituellement l'offre d'achat ne se fait pas lors de la première visite. La première offre, est souvent plus basse que le prix demandé. Si celà convient au vendeur, et que suite à une inspection, vous êtes satisfaits, l'offre d'achat devient un contrat de vente. Reste à passer chez le notaire. Si le vendeur refuse votre offre, vous pouvez faire une contre offre. Donc, en aucun temps vous n'étes tenu de faire une offre d'achat ferme sans avoir visité les lieux. Celà serait un non-sens.

J'espère que j'ai été assez claire. Pas très facile à expliquer comme ça par écrit.

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Ecrit par : rimouski29 11-04 à 20:43

Oui c'est très clair. Mais j'ai du mal a voir comment le propriétaire fait pour négocier dans le premier cas.

Exemple : il y a 2 personnes qui sont intéressées :
- une 200 000 $
- l'autre 170 000 $.
Le propriétaire accepte celle de la 1ère car plus élevé, l'intéressé fait faire l'expertise et la quelques petits problèmes il décide 150 000 $. Est-ce que le propriétaire est obligé de la vendre a cette personne à ce prix là car il avait accepté l'offre d'achat ?
Si oui c'est bête pour lui car l'autre proposait 170 000$ et si il était prêt à payer 160000 $ après expertise le proprio aurait perdu 10 000 $.

Mais d'un autre côté, si le premier baisse son prix a 150 000 $ et que le proprio décide de vendre à l'autr qui est pret a mettre 160 000 après expertise. c'est quelque part déguelasse car il y avait comme une entente entre le proprio et le premier.

La je sais pas si c'est moi qui suis clair.

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Ecrit par : Passemots 11-04 à 21:29

Une offre d'achat est un contrat et les deux parties sont tenues de le respecter. Le vendeur a accepté l'offre. Il ne peut donc vendre ou promettre de vendre à une autre personne tant que les conditions n'ont pas été remplies. Les parties fixent habituellement une date d'échéance à cette offre, qui dépasse rarement une semaine. Dans les années passées, on pouvait faire une offre conditionnelle à l'obtention d'un financement hypothécaire. Aujourd'hui, avec les hypothèques pré-autorisées, cette clause ne figure plus au contrat. Une hypothèque pré autorisée détermine le montant maximum qu'on peut vous prêter pour financer l'achat.

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Ecrit par : tarbais 12-04 à 0:27

Exemple :
Prix de vente d'un bien : 150 000 $
Tu fais une offre d'achat à 140 000 $, que le proprio accepte, mais sous réserve d'expertise.
L'expertise démontre que le toit à 18 ans et qu'il sera à changer dans 2 ans. (coût estimé : 5 000 $)
Tu fais une contre-proposition à 120 000 $
Le vendeur n'accepte pas ton prix mais fait une contre-proposition à 130 000 $
Et ainsi de suite jusqu'a ce que les 2 parties tombent d'accord.
Dans l'exemple, si tu n'accepte pas 130 et que tu veux rester à 120, les parties ne sont pas d'accord et la vente ne se conclu pas.
Ce n'est qu'a ce moment là que le vendeur peut vendre à qq d'autre.

Le jeu des propositions / contre-proposition est bien réglementé sur les contrats des agents immobiliers.
Tu ne dois pas avoir peur, tu n'achèteras pas une maison si toutes les signatures requises sur la promesse d'achat ne sont pas en ordre.

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Ecrit par : kirouac1 12-04 à 5:59

Comme le disait un intervenant, acheter sans visiter pour un appartement simple ou une maison invidividuelle, c'est plutôt rare sinon inexistant.

Tant qu'aux plex, c'est une formule courante en ce qui à trait aux logements locatifs, on pourra visiter au moins un logement avant de déposer une offre d'achat, offre d'achat qui comprendra une clause de protection si jamais ils ne sont pas à votre entière satisfaction.

Dans un marché de vendeur, l'acheteur devra faire preuve de compromis, c'est le vendeur qui tient le bon bout du bâton et si l'acheteur tient absolument à tout VISITER, mettre 56 CLAUSES SPÉCIALES,libre à lui mais, il regardera passer le train et se retrouvera le bec à l'eau, au bénéfice d'un autre acheteur qui lui, aura fait preuve de moins de demande SPÉCIALE...

Dans un marché de vendeur, les trucs genre toiture non-refaite, joint de brique douteux, balcon un peu pourri, peinture défraichie, portes et fenêtres à changer éventuellement, l'agent ou le vendeur, il s'en fout, il y en a 12 autres qui font la file pour acheter...

Au finish, l'acheteur pointilleux se dira:" ouais, j'ai vraiment manqué le train" et regardera avec nostalgie l'occasion raté 2-3 ans passé...

Pour l'heure, le marché s'est rééquilibré, ce qui est sain pour tout le monde.

Dans un marché d'acheteur, c'est le vendeur qui devra faire preuve de compromis et c'est l'acheteur qui tient le bon bout du bâton.

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Ecrit par : toutouille2005 12-04 à 8:37

Mouais ça suppose que tu achètes à un propriétaire occupant.
Quoi qu'il en soit moi j'ai déjà eu à signer une offre d'achat pour pouvoir visiter un triplex qui m'intéressait. Bien sûr j'étais déjà passé en repérage extérieur. C'est sûr que j'ai été très prudent et il y avait la clause de parfaite satisfaction après visite, ce qui n'a pas été le cas vu que le triplex prenait l'eau de toute part.

Mon actuel proprio me disait qu'au début il faisait des visites avec offre d'achat accepté mais les gens étaient tellement stressés qu'ils notaient tous les défauts pour faire baisser le prix. Le problème des visites libres c'est qu'il y a trop de gens pas sérieux qui veulent juste se rincer l'oeil (mais bon c'est juste casse-pieds pour les locataires, là je parle d'un multiplex bien sûr).

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